Investissement immobilier
Construisez votre patrimoine avec des investissements immobiliers rentables
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
L’investissement immobilier permet d’atteindre plusieurs objectifs :
- développer votre patrimoine
- préparer votre retraite
- obtenir des revenus complémentaires
- diversifier votre patrimoine
- protéger votre patrimoine de l’inflation
- défiscaliser
- transmettre un patrimoine à vos enfants
Qui peut investir dans l’immobilier ?
Avant d’investir dans l’immobilier locatif, le bon sens nous encourage à d’abord acquérir sa résidence principale. En effet, il serait frustrant de ne pas pouvoir acquérir la résidence principale de ses rêves car votre capacité d’emprunt est grevée par un crédit pour un bien locatif.
Il peut cependant avoir des exceptions à cette règle :
- une carrière professionnelle avec de nombreuses mutations ou bien des périodes d’expatriation
- un logement de fonction
- habiter pendant sa période d’activité dans une ville où les prix de l’immobilier sont trop importants par rapport à votre capacité d’endettement
Dans ces cas, il peut être opportun de faire un investissement locatif pour :
- utiliser l’effet de levier du crédit
- acquérir un bien qui deviendra votre résidence principale à la retraite ou lorsque votre situation professionnelle sera stable géographiquement
- acquérir une résidence secondaire qui pourra éventuellement être mise en location meublée
Qu’est-ce que la loi climat ?
L’obsolescence énergétique : la loi Climat n°2021-1104
Dès 2025, il sera interdit de louer les passoires thermiques les moins bien isolées (classées étiquette G), et dès 2028 pour le reste des passoires (classées F). Et à partir de 2034, ce sont les logements classés E qui seront interdits à la location. Ces logements seront ainsi progressivement considérés comme indécents au regard de la loi et le locataire pourra alors exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux.
Prudence donc si vous envisagez l’acquisition d’un logement ancien pour le mettre en location : si il est classé F, G ou E, il faut ajouter les coûts de la rénovation énergétique au coût d’acquisition avant de calculer la rentabilité.
A chacun son investissement immobilier ?
Il est important de définir vers quel type de projet immobilier vous souhaitez vous orienter :
- dans le neuf ou dans l’ancien
- pour quel type de locataire
- en location nue ou location meublée
- défiscalisant ou non
- en direct ou en pierre papier
- en pleine propriété ou en nue-propriété
Ces choix se font en fonction :
- de ses objectifs
- de son appétence ou de son aversion au risque
- de sa fiscalité
- de sa capacité à emprunter
- de son envie de gérer soi-même ou pas
- du temps disponible pour s’y consacrer
- de son expérience dans la rénovation
Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise stratégie d’investissement immobilier, mais il y en a une meilleure que les autres en fonction du profil du client.
Le conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à formaliser vos objectifs et à définir votre profil d’investisseur.
Quel budget pour un investissement immobilier ?
Un investissement immobilier nécessite une planification financière soigneuse pour garantir sa rentabilité et la viabilité à long terme. Voici les principaux éléments à considérer pour établir un budget :
Le prix d’achat de la propriété dépend :
- Du type de bien : maison individuelle, appartement, local commercial, bureau…
- De l’emplacement : les prix immobiliers diffèrent énormément selon les régions, les villes, et même les quartiers
- De l’état du bien : est-il neuf, en bon état ou nécessite-t-il des travaux de rénovation?
Les frais d’acquisition :
- Les frais de notaire : ces frais représentent environ 7 à 8% du prix d’achat pour un bien ancien et 2 à 3% pour un bien neuf
- La commission d’agence : si vous passez par une agence immobilière, les frais varient généralement entre 3% et 10% du prix de vente
Le financement (prêt immobilier) dont les principales caractéristiques sont :
- L’apport personnel et le montant emprunté
- La durée du prêt qui ne doit pas dépasser 20 ans pour un investissement locatif
- Le taux d’intérêt
- La capacité d’endettement qui ne doit généralement pas dépasser 33%
- Le coût de l’assurance emprunteur
Les frais récurrents :
- Les charges de copropriété le cas échéant
- La taxe foncière
- Les assurances : l’assurance des murs, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), assurance loyers impayés
- L’entretien courant et les petites réparations
Les coûts des travaux de rénovation et d’aménagement :
- Les travaux : si des rénovations sont nécessaires, leurs coûts peuvent être élevés. Il est conseillé de faire établir des devis précis avant la signature d’un compromis de vente
- L’ameublement : pour les biens destinés à la location meublée, le coût du mobilier et de la décoration doit être pris en compte
La rentabilité dépend également :
- Des revenus locatifs : il faut estimer les revenus locatifs potentiels en fonction des loyers pour des biens similaires dans la même zone géographique
- De la vacance locative : prévoir une marge pour les périodes où le bien n’est pas loué
- De la fiscalité : l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, les avantages fiscaux éventuels (loi Pinel, déficit foncier, amortissement…)
Faut-il investir avec ou sans crédit ?
Les avantages de l’investissement immobilier locatif à crédit
- Investir à crédit permet de se créer un patrimoine sans mise de départ. Les loyers perçus permettent de rembourser en partie les mensualités du crédit.
- Si le rendement de l’investissement est supérieur au taux d’intérêt du crédit, cela augmente les gains.
- Dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts.
- En cas de décès, l’assurance emprunteur fait office de prévoyance, les héritiers vont percevoir les loyers sans avoir de crédit à rembourser.
Les inconvénients de l’investissement immobilier locatif à crédit
- Le risque : les mensualités du crédit doivent être remboursées même si l’investissement ne génère pas les revenus escomptés (loyers impayés, vacance locative…)
- Lorsque l’investissement n’est pas auto-financé, un effort d’épargne est à effectuer chaque mois. Mais cet effort peut être compensé par un apport personnel plus élevé au départ.
- Sur une durée de 20 ans, le coût total d’un crédit et de l’assurance-emprunteur sont souvent très élevés.
Les avantages d’investir sans crédit
- Pouvoir se positionner en priorité par rapport à d’autres investisseurs n’ayant pas un paiement comptant, leur offre présentant souvent une clause de condition suspensive d’obtention de prêt.
- Percevoir le montant des loyers en revenus complémentaires.
- Une tranquillité d’esprit.
- A privilégier pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire.
Quels sont les risques de l’investissement immobilier ?
La pierre (la fameuse valeur refuge) est souvent considérée comme un investissement sans risque… à tort. Les principaux risques sont évidemment :
- Les loyers impayés
- La vacance locative
En effet, en d’absence de loyer, il faut continuer à rembourser le crédit immobilier et à payer les charges.
Mais il existe de nombreux autres risques :
- La baisse des prix de l’immobilier qui peut rendre la revente difficile
- La baisse des loyers liée au conditions économiques locales (baisse de la demande)
- La dégradation du bien avec le temps ou en raison de la négligence des locataires
- Le manque de diversification : ne posséder qu’un seul bien locatif, c’est prendre 100% de risque
- Les risques liés au financement : augmentation de taux d’intérêts (en cas de prêt à taux variables) ou surendettement
- Les risques juridiques et réglementaires : modification de la fiscalité ou litiges avec les locataires
- La loi climat
- Le risque de liquidité : en cas de besoin urgent de trésorerie, la vente d’un bien immobilier peut prendre du temps
- Les risques de sinistres ou de catastrophes naturelles
Chaque investissement immobilier doit être soigneusement évalué en tenant compte de ces risques pour maximiser les chances de succès et minimiser les pertes potentielles.
Faut-il investir via une SCI ? A l’IR ou à l’IS ?
Voilà une question qui revient souvent. Le recours à une SCI est une option courante en France alors que dans 9 cas sur 10 la SCI est inutile.
Le sujet est extrêmement vaste et il n’y a pas de règles strictes. Voici quelques notions de base, mais il y a toujours des exceptions.
Avantages d’investir via une SCI
- La gestion collective : la SCI permet de gérer des biens immobiliers à plusieurs associés en définissant clairement (dans les statuts) les droits et les responsabilités de chacun pour éviter une indivision conflictuelle.
- Une facilité de transmission : la SCI permet de transmettre progressivement un patrimoine immobilier pour optimiser les abattements fiscaux sur les donations.
- Dans certains cas, une option pour l’IS peut permettre d’optimiser la fiscalité sur le revenu.
Inconvénients d’investir via une SCI
- La complexité administrative (rédaction des statuts, enregistrement, comptabilité, assemblée générale annuelle…)
- Les frais (frais de constitution, honoraires de l’expert-comptable…)
- Pas d’exonération des plus-values, ni d'abattement pour durée de détention lors de la revente dans le cadre d’une SCI à l’IS.
Une SCI peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Il est possible de passer de l’IR à l’IS mais pas de l’IS à l’IR, l’option fiscale doit donc être bien réfléchie.
La SCI à l’IS permet de reporter des revenus non indispensables pour assurer le train de vie, et donc de réduire son revenu imposable. On peut sortir ces revenus de la SCI en cas de besoin, notamment à la retraite ou lors d’une baisse des autres revenus, on se trouve alors généralement dans une tranche marginale d’imposition inférieure.
Pourquoi choisir Ethicus Patrimoine pour vous conseiller dans votre investissement immobilier ?
Établir un budget précis et réaliste est indispensable pour le succès de tout investissement immobilier. Il est recommandé de consulter des professionnels (conseillers en gestion de patrimoine agréé, notaires, experts-comptables pour la partie fiscale) pour affiner ces estimations et valider votre projet d’investissement.
Le conseiller en gestion de patrimoine pourra vous mettre en relation avec un courtier en prêt compétent, un notaire ou un avocat d’affaires pour la création d’une SCI si nécessaire, un expert-comptable dans le cas d’une location meublée…
Ils nous font confiance
pour la gestion de leur patrimoine
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Damien Calcaterra13/06/2024De très bons conseils ! Des réponses claires, précises et un échange fort sympathique. Encore merci pour la rapidité et la clarté avec laquelle vous avez traité mes interrogations. Merci !Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
AC 189916/05/2024Un vrai gestionnaire de patrimoine qui n hésite pas à dire quand l investissement ne vaut pas le coup et à conseiller d autres chemins même si cela ne passe pas par sa poche. Merci pour l échange enrichissant et la neutralité des conseils.Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
Leichtnam Sonia07/04/2024En quelques minutes, il a réussi à répondre à toutes nos questions ! De très bon conseils ! MerciTrustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
Azad TAGAY11/03/2024Excellent conseil et très professionnel ! Je recommandeTrustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
alex alexandre (alexandre57600)27/02/2024Monsieur Haenel Gilles, alias, Ethicus Patrimoine, c'est LA personne à consulter si, votre patrimoine, votre succession, votre entreprise, vos impôts...etc vous questionnent... Il est disponible Il est compétent Il présente bien Il est accessible Il explique bien Il optimise bien Nous ne pouvons que recommander, ha, et, oui, Ethicus, le bien nommé ! Benoit et RachelTrustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
alain hochlander24/02/2024Un excellent conseiller,avec de très bonnes explications.Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
Lucas Nickles19/02/2024Monsieur HAENEL est un grand professionnel, passionné et à l'écoute, un grand merci pour nos échanges et votre disponibilitéTrustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
DIEUZE Damien29/11/2023Super accueil. Diagnostic pertinent et objectif de ma situation. Je recommande !Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
Cathy TOUSCH (La Bergerie de Pockette)20/04/2023Merci Gilles pour tes bons conseilsTrustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google.
marc klein17/04/2023Très agréablement surpris, disponibilités, conseils, suivi ! Au top, je recommande fortement.