La remontée brutale des taux d’intérêts en 2023 a fortement dégradé les marchés immobiliers. Les SCPI n’ont pas été épargnées, loin de là. L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (Aspim) observe une reprise de la collecte au 4e trimestre 2024 ainsi qu’une diminution des parts en attente.
Trois tendances se dégagent :
- Les SCPI de bureaux, très affectées par la généralisation du télétravail, affrontent d’importantes difficultés. Elles sont contraintes de céder leurs bons actifs afin de rembourser les investisseurs souhaitant récupérer leur épargne.
- Les SCPI diversifiées continuent à bien se tenir, portées par des tendances structurelles favorables telles que l’essor du commerce en ligne, le vieillissement de la population, la demande stable pour l’éducation et la résilience des commerces de proximité. Comme pour les marchés financiers, la diversification permet de réduire le risque.
- Le nombre de création de SCPI a explosé. En effet, les SCPI récentes n’ont pas de problème de valorisation et sont en mesure de collecter et, donc, d’investir afin de profiter de la baisse des prix de l’immobilier.
Face à un marché à deux vitesses, il est indispensable d’effectuer une sélection rigoureuse de ses véhicules d’investissement.
Il faut se méfier des classements des meilleures SCPI sur internet, qui ne prennent souvent en compte que le critère du rendement de l’année précédente.
Nous analysons les SCPI avec les critères suivants :
- Le nombre d’immeubles : plus il est élevé, plus le niveau de diversification est élevé.
- La capitalisation : plus elle est élevée, plus la SCPI offrira une meilleure mutualisation des risques.
- Le nombre de locataires : plus il est élevé, plus le risque d’impayé est dilué.
- Le taux d’occupation financier : il exprime le rapport entre les loyers effectivement perçus (loyers + indemnités d’occupation) et les loyers qui seraient perçus si l’intégralité des locaux était louée (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché). Plus il est élevé, plus il caractérise une SCPI saine. Il convient pour cela de l’analyser sur plusieurs années et mesurer son évolution. Idéalement, ce taux doit être supérieur à 90 %.
- L’âge de la SCPI : les jeunes SCPI proposent des rendements à court terme plus attrayants car elles achètent des immeubles moins chers dans un marché immobilier dégradé. Mais elles disposent par définition d’un patrimoine immobilier faible et beaucoup moins diversifié que leurs aînées, le risque est donc beaucoup plus élevé. Certains assureurs-vie ont d’ailleurs déjà suspendu la collecte des SCPI (trop) récentes.
- Le taux de rendement : il indique le niveau de revenu dégagé par la SCPI, une fois tous les frais payés. Il convient de juger de la stabilité du rendement sur plusieurs années.
- Les frais de souscription : pour une SCPI de qualité, ils se situent généralement entre 10 et 12%. Attention aux SCPI sans frais de souscription. La société de gestion ne travaille pas pour rien, sans frais de souscription les frais de gestion annuels sont forcément plus élevés, il y a donc plus de frais à long terme. Deuxième effet Kiss Cool, les épargnants ont tendance à vouloir se séparer plus facilement de leurs parts s’ils n’ont pas payé de frais d’entrée, ce qui peut en cas de vague de revente, déstabiliser la SCPI.
- Le niveau d’emprise des institutionnels, c’est la dire le poids des investissements des assureurs-vie dans les SCPI. Si les assureurs sont trop nombreux dans le capital d’une SCPI et qu’ils se désengagent massivement, cela pénalisera fortement la liquidité des parts des investisseurs privés. Il faut éviter les SCPI éligibles à l’assurance-vie et celle trop présentes dans le portefeuille des grosses SCI éligibles à l’assurance-vie.
- La société de gestion : les SCPI distribuées par les banques (fréquemment gérées par une filiale de la banque) disposent généralement d’un marché secondaire peu animé et sont donc très difficiles à revendre. On privilégiera les sociétés de gestion indépendantes.
- Le report à nouveau : ce pourcentage des revenus non distribués permet de mesurer la capacité de la SCPI à générer des réserves, afin de lisser le rendement sur plusieurs années.
- La provision pour gros travaux : ce pourcentage des loyers permet de déterminer la capacité de la SCPI à faire face à de grosses réparations, et donc à moins pénaliser les revenus dans ce cas.
- Le nombre de parts en attente de repreneurs : il reflète l’attrait du marché pour la SCPI analysée.
- L’évolution du prix de la part : une SCPI de qualité ne se contente pas de générer de bons revenus, elle doit être capable de s’apprécier en capital.
Les analyses sont complexes et chronophages, il est plus que jamais indispensable de se faire accompagner par un professionnel de l’investissement. Les conseillers en gestion de patrimoine travaillent avec leur propre sélection de SCPI triées sur le volet. Ils ont analysé les SCPI et leur méthode de gestion, rencontré les gérants et analysé les tendances à long terme des différents secteurs immobiliers. Ils recherchent la combinaison optimale entre les différentes SCPI pour trouver un bon compromis entre la performance attendue et le risque supporté